1- Kira Sözleşmelerindeki %25 Artış Kuralı Ne Zaman Sonlanacak?

Güncel bir mesele ve bugünlerde en çok karşılaştığımız sorulardan olması nedeniyle gazetemizde yer alan köşemizde, konuya açıklık getirmek istedim. Bilinmektedir ki yüksek enflasyon nedeniyle 8 Haziran 2022 tarihinde ve 14/07/2023 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’na eklenen ve iki yıl süren geçici düzenlemelerle, konuta ilişkin kira sözleşmelerinin kira bedellerindeki artış oranında %25 sınırlaması yapılmıştı. Yapılan bu geçici düzenlemenin son günü 1 Temmuz 2024 tarihidir. Yani 1 Temmuz 2024 günü kira bedelindeki %25 artış sınırlaması hala geçerli olup, 2 Temmuz 2024 günü yenilenecek olan kira sözleşmelerinde ise geçerli değildir. 2 Temmuz 2024 tarihinde yenilenecek kira sözleşmelerinde varsa yazılı olan artış oranları veya sözleşmeye buna ilişkin bir madde yazılmışsa, Tüfe (TÜİK verilerine göre ilgili yılın belirtilen ayı için tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oran) oranında artış dikkate alınacaktır. Şu unutulmamalı, belirlenecek ve daha önce belirlenmiş artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi uyarınca Tüfe oranını geçemeyecektir.

2- Bu süreçte kimler, nasıl etkilendi?

Bu geçtiğimiz iki yıllık süreçte kanun koyucu kira sözleşmesinin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracıyı koruyan, kiracı lehine olacak düzenlemeler yapmıştır. Kiracıyı korumuş ancak tek geçim kaynağı konut kirası olan ev sahiplerini mağdur etmiştir. Ayrıca kanaatime göre, bu düzenleme ile ev sahiplerinin Anayasa ile koruma altına alınmış mülkiyet haklarına müdahale edilmiştir.

Geçici düzenlemenin sadece konutlarda yapılması, dükkân sahiplerini artış sınırı olarak etkilememiş ve bununla birlikte konut sahibi-işyeri sahibi açısından ayrık bir durum oluşturmuştur. Bu durumdan etkilenmemek isteyen ev sahipleri ise evlerini satıp dükkân edinmeyi tercih etmişlerdir.

Kanun tanımayan ev sahipleri ise her şeye rağmen artış günü gelmeden, üç katı beş katı kira bedelleri talep etmişlerdir. Kiracıları ile karşı karşıya kalıp evlerini taciz etmişler ve adli boyuta varan kavgalar meydana getirmişlerdir.

Ayrıca artış sınırının geçerli olduğu günlerde, yeni düzenlenen kira sözleşmesinin başlangıcında kira bedeli, nasılsa artış döneminde en fazla %25 kira artışı olacak düşüncesiyle, ev sahipleri kira bedelini normalinden fazla talep etmişlerdir. Böylelikle aynı binada bulunan dairenin birisinin kirası 3.000TL iken bir diğerinin kira bedeli 20.000TL civarında olduğu gibi farklı durumlar görülmüştür.

Bu süreçte kira tespit davası, kira uyarlama davası, tahliye davaları ile mahkemeler dolmuş taşmıştır. İş öyle bir hal almıştır ki, açılan davaların ilk duruşması dava tarihinden bir yıl sonraya bırakılmıştır. Bunun önüne geçmek için ise 1 Eylül 2023 tarihinde kira anlaşmazlıklarında mahkemeden önce arabuluculuk zorunluluğu başlatılmıştır. Bu uygulamanın ise uyuşmazlıklara çare olup olmadığını, elimizde istatistik verisi olmadığından bilememekteyiz. Geçtiğimiz iki yıl boyunca Türkiye, yüzde yirmi beş sınıra rağmen, Avrupa İstatistik Ofisi’nin verilerine göre yüzde 125,10 ile en fazla kira artışı gösteren ülke olmuştur. Yine gayrimenkul değerleme platformu olan Endeksa’ya göre ise bu iki yıllık dönemde kira fiyatları nominal olarak yüzde 265 artmıştır.

3- Sonuç

Şu bir gerçek ki 15-20 bin TL kira bedelini ödeyen asgari ücretli veya ev sahibi olmayan emekli vatandaşın rahat yaşaması zor gözükmektedir. Enflasyonu düşüremediğimiz sürece bu tarz geçici kira artışına sınır getiren düzenlemelerini daha çok görebiliriz. Öncelikle kira sözleşmelerinde tarafların anlaşma özgürlüğüne saygı göstermek gerekmektedir. Yine de bir düzenleme yapılacak ve sınır koyulacak ise kiracının mali durumunu koruma altına alırken, kiraya verenin de makul bir şekilde gelir elde etmesine olanak tanımak gerekmektedir. İkincil olaraksa temel barınma ihtiyacımız olması nedeniyle sosyal konutların amacına uygun olarak sayısının artırılması gereklidir.

29/06/2024        Av.Arb.Büşra ARSLAN